며칠 전 뉴스를 보다가 낯익은 이름을 또 보게 되었습니다. 몇 년 전부터 부채 문제로 시끄러웠던 중국의 대형 부동산 회사 이름이었습니다. 처음에는 그냥 먼 나라 이야기라고만 느꼈는데, 시간이 지나면서 상황이 점점 심각해지고, 다른 회사들까지 흔들리면서 이 문제가 한 나라의 경제 전체와 사람들의 일상에까지 이어지고 있다는 사실이 눈에 들어오게 되었습니다. 한때 “집값은 무조건 오른다”라고 믿던 분위기에서, 이제는 “집을 사도 괜찮은 걸까”라는 불안이 더 크게 자리 잡은 모습이었습니다.
이렇게 관심을 갖고 하나씩 들여다보니, 중국 부동산 시장은 단순히 몇몇 기업의 실패가 아니라, 오랫동안 쌓여 온 구조적인 문제와 인구, 경제, 정책이 한꺼번에 뒤섞인 복잡한 변화의 한가운데에 서 있다는 느낌이 들었습니다. 아래에서는 지금 중국 부동산 시장이 어떤 상황에 놓여 있는지, 그리고 앞으로 투자 관점에서 어떤 점들을 조심해서 봐야 하는지를 차근차근 정리해 보겠습니다.
중국 부동산 시장이 겪고 있는 변화
중국의 부동산 시장은 2021년을 전후로 해서 뚜렷한 전환기를 맞이했습니다. 특히 대형 개발 기업들의 부채 문제가 드러나면서 시장 전체가 흔들리기 시작했습니다.
먼저 눈에 띄는 것은 개발 기업들의 부채 위기입니다. 헝다(Evergrande) 같은 초대형 회사가 채무 불이행(디폴트)과 구조조정 위기에 빠지면서, 그동안 공격적으로 확장해 온 다른 회사들까지 연쇄적으로 압박을 받게 되었습니다. 비구이위안(Country Garden) 등 여러 개발사의 재무 건전성에 대한 의심이 커지면서, “이 회사가 약속한 아파트가 정말 끝까지 지어질까”라는 불안이 실수요자들 사이에 퍼졌습니다.
이 불안은 실제 분양 현장에도 그대로 나타나고 있습니다. 이미 계약금을 내고 중도금을 낸 사람들 입장에서는 공사가 멈추거나 지연되는 이른바 ‘란웨이러우(烂尾楼)’ 문제가 크게 다가옵니다. 집이 완공되지 않으면 대출은 갚아야 하고, 살 집은 없고, 누구를 믿어야 할지도 모호해지는 상황이기 때문입니다. 이런 경험이 한 번, 두 번 쌓이면 주택을 사려던 다른 사람들의 마음도 식어버립니다. 이 때문에 신규 분양은 눈에 띄게 줄었고, 기존 주택 가격도 많은 도시에서 약세 흐름을 보이고 있습니다.
이와 함께 지방정부의 재정 상황도 크게 흔들리고 있습니다. 중국에서는 토지 사용권을 매각해서 얻는 수입이 지방정부 예산의 중요한 축을 담당해 왔습니다. 그런데 부동산 경기가 식으면서 토지를 비싸게 사 줄 개발사가 줄어들고, 토지 매각 수입도 빠르게 감소했습니다. 그 결과 도로, 지하철, 학교 같은 공공 인프라 투자와 여러 지역 서비스에도 영향을 주기 시작했습니다. 지방정부가 빚을 내서 만든 특수목적법인(Local Government Financing Vehicle, LGFV)을 통해서도 돈을 조달해 왔기 때문에, 토지 수입 감소는 이 구조 전체를 압박하는 요인이 되고 있습니다.
중국 정부도 손을 놓고 있는 것은 아닙니다. 기본적으로 “집은 투기 대상이 아니라 거주를 위한 것”이라는 방침을 유지하면서도, 이미 분양된 주택이 끝까지 완공되도록 보장하는 ‘보교루(保交樓)’ 정책에 힘을 싣고 있습니다. 국영 은행을 통해 자금을 공급하고, 일부 지역에서는 주택 구매 제한을 완화하거나 주택담보대출 금리를 낮추는 방식으로 급격한 붕괴를 막으려 하고 있습니다. 다만 이런 정책이 모든 문제를 단번에 해결해 주는 것은 아니며, 심리적으로 얼어붙은 시장을 다시 움직이게 만들기까지는 시간이 필요해 보입니다.
구조적인 문제와 인구, 경제의 변화
표면적으로는 “개발사 부채 위기”가 가장 눈에 띄지만, 그 이면에는 더 근본적인 문제들이 자리하고 있습니다.
먼저 공급 과잉 문제를 빼놓을 수 없습니다. 중국이 빠르게 성장하던 시기에는 도시로 이주하는 인구가 많았고, 이에 맞춰 대규모로 아파트 단지를 건설했습니다. 그 과정에서 일부 지역에서는 실제 수요보다 훨씬 많은 주택이 공급되었습니다. 새로 지은 아파트 단지에 불이 켜진 집이 거의 없는, 이른바 ‘유령 도시’라는 표현이 나올 정도인 곳도 있다는 지적이 있었습니다. 시간의 흐름에 따라 어느 정도 수요가 채워지는 곳도 있지만, 지역별로 차이가 크고, 일부 지역은 장기간 미분양과 공실이 남아 있습니다.
인구 구조의 변화도 중요한 변수입니다. 중국은 한동안 엄격한 출산 제한 정책을 유지하다가 늦게 완화했지만, 이미 출산율이 크게 낮아진 상태입니다. 고령화 속도는 빨라지고, 젊은 인구는 상대적으로 줄어들고 있습니다. 도시화도 예전처럼 빠른 속도로 진행되지는 않고 있습니다. 사람이 줄어들고 늙어 가는 사회에서는 새로 집을 사려는 사람의 수도 자연스럽게 줄어들 수밖에 없습니다. 특히 중소도시나 인구가 빠져나가는 지역에서는 이 영향이 더 크게 나타날 가능성이 있습니다.
여기에 경제 성장 둔화도 겹쳐 있습니다. 과거에는 두 자릿수 성장률을 기록하던 시기도 있었지만, 지금은 성장 속도가 확연히 낮아졌습니다. 수출, 소비, 투자 등 여러 부문에서 성장 동력이 예전만 못하다는 평가가 나옵니다. 경제가 느려지면 가계의 소득 증가도 둔화되고, 자연스럽게 집을 사기 위한 경제적 여력도 줄어듭니다. 특히 이미 집값과 소득의 격차가 큰 대도시에서는 “집을 사고 싶어도 도저히 손이 안 닿는다”는 체감이 강해지기 쉽습니다.
이런 요인들이 겹치면서 시장 전체의 심리가 위축되는 현상이 나타납니다. 실수요자, 투자자, 대출을 해주는 은행 등 모두가 미래를 낙관하기보다는 “혹시 더 떨어지지 않을까”, “혹시 이 개발사가 문제가 생기지 않을까”를 먼저 떠올리게 됩니다. 심리가 얼어붙으면 거래량이 줄고, 거래가 줄면 가격이 더 쉽게 흔들립니다. 결국 심리와 현실이 서로를 밀어내면서 긴 조정 기간으로 이어질 수 있습니다.
단기적으로 예상되는 모습
가까운 시기를 놓고 보면, 중국 부동산 시장은 여전히 하향 압력이 강한 단계에 있다고 볼 수 있습니다. 이미 드러난 개발사 부채 문제뿐 아니라, 아직 완전히 공개되지 않은 위험 요인까지 감안하면, 한동안은 추가적인 디폴트나 구조조정 소식이 이어질 가능성을 배제하기 어렵습니다.
정부는 시장이 급격히 무너지는 상황을 막기 위해 여러 가지 완화 정책을 계속 시도할 것입니다. 대출 규제 완화, 주택담보대출 금리 인하, 일부 지역의 구매 제한 완화, 재정 및 금융을 통한 지원 등이 그 예입니다. 이런 조치는 매우 급격한 가격 붕괴와 대규모 사회적 불안을 막는 데에는 도움이 될 수 있습니다. 다만 그렇다고 해서 예전처럼 빠른 상승장이 돌아오는 것은 아니고, 완만한 조정과 정체가 이어지는 기간이 길어질 가능성이 큽니다.
이 때문에 많은 전문가들은 현재를 “바닥을 다지는 시기”라고 표현하곤 합니다. 가격이 일정 범위 안에서 등락을 반복하면서, 과거에 과도하게 지어 놓은 물량이 서서히 해소되고, 재무적으로 취약한 사업자들이 정리되는 과정을 거친 뒤에야 새로운 균형점이 형성될 수 있다는 의미입니다. 이 과정은 몇 달이 아니라 수년이 걸릴 수도 있습니다.
중장기적인 방향과 구조 변화
좀 더 긴 시간을 놓고 보면, 중국 부동산 시장은 과거와는 다른 역할을 맡게 될 가능성이 큽니다. 이전에는 토지 개발과 아파트 분양이 중국 경제의 가장 강력한 성장 엔진 가운데 하나였습니다. 토지를 팔아 얻은 재정 수입, 건설 과정에서 발생하는 고용과 투자, 집값 상승에 따른 소비 심리 개선 등이 모두 경제를 끌어올리는 역할을 했습니다.
하지만 이제는 이 모델이 더 이상 그대로 유지되기 어렵다는 인식이 커지고 있습니다. 공급 과잉과 부채 누적, 인구 변화라는 벽에 부딪힌 이상, 앞으로는 내수 소비, 첨단 산업, 서비스 산업 등 다른 분야에서 성장 동력을 찾아야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있습니다. 부동산이 경제의 중심에서 한 걸음 물러나고, 보다 안정적인 역할을 맡게 되는 방향으로 바뀔 가능성이 큽니다.
부동산 자체 안에서도 양적인 확대보다는 질적인 개선이 더 중요한 과제가 되고 있습니다. 예를 들어 다음과 같은 방향이 논의되고 있습니다.
- 주거 환경의 질을 높이는 개발: 단지의 조경, 교육·의료 시설 접근성, 교통 편의 등을 종합적으로 고려하는 개발
- 임대 주택 시장의 정비: 소득 수준에 맞는 월세 주택 공급 확대, 공공 임대와 보장성 주택의 비중 확대
- 도시 재생: 이미 지어진 낡은 주거지와 공업지대를 재정비하는 방식의 개발 확대
또 하나 중요한 흐름은 지역 간 양극화입니다. 베이징, 상하이, 선전, 광저우 같은 이른바 1선 도시와 그 주변 핵심 지역은 여전히 교육, 일자리, 인프라가 집중되어 있기 때문에, 상대적으로 안정적인 수요를 유지할 가능성이 높습니다. 반면 인구가 정체되거나 감소하는 일부 2선, 3선 도시, 그리고 공급 과잉이 심한 지역은 장기간 침체를 겪을 수 있습니다. 같은 “중국 부동산”이라도 지역에 따라 완전히 다른 시장이 펼쳐질 수 있다는 점이 앞으로 더 중요해질 것입니다.
투자를 생각할 때 살펴봐야 할 위험들
이제 투자라는 관점에서 중국 부동산을 바라보면, 예전처럼 단순히 “성장하는 나라의 집값은 오른다”는 식의 접근은 매우 위험해졌습니다. 고려해야 할 위험 요소가 많고, 서로 얽혀 있습니다.
먼저 정책 리스크가 큽니다. 중국에서는 정부의 정책 방향과 강도가 시장에 미치는 영향이 매우 큽니다. 대출 규제를 강화할지, 완화할지, 주택 구매 규정을 어떻게 바꿀지, 지방정부 재정을 어떤 식으로 관리할지 등에 따라 시장 흐름이 크게 흔들릴 수 있습니다. 무엇보다 정책이 비교적 빠르게, 때로는 예상치 못한 시점에 바뀔 수 있기 때문에 이를 예측하기가 쉽지 않습니다.
경제 전반의 둔화 리스크도 무시할 수 없습니다. 제조업, 수출, 서비스업 등 여러 부문에서의 변화가 가계 소득과 고용에 영향을 미치고, 이는 다시 주택 수요로 연결됩니다. 성장률이 조금만 흔들려도 심리와 실제 수요가 동시에 위축될 수 있습니다.
개발 기업의 신용 리스크는 이미 현실로 드러난 상태입니다. 한두 곳이 아닌 여러 개발사가 동시에 압박을 받는 상황에서는, 앞으로도 추가적인 디폴트나 구조조정이 나올 가능성을 염두에 두어야 합니다. 특정 회사의 프로젝트에 투자하거나 그 회사가 발행한 채권을 보유한 경우, 이 리스크는 상당히 직접적으로 다가옵니다.
장기적으로는 인구 구조 변화가 투자 수익률을 잠식할 수 있습니다. 인구가 늘지 않거나 줄어드는 곳에서는, 시간이 지날수록 빈집이 늘고 임대료와 매매가격이 정체되거나 하락할 수 있습니다. 이런 흐름은 한 번 시작되면 되돌리기가 쉽지 않습니다.
해외 투자자의 입장에서는 환율 변동성도 중요한 변수입니다. 위안화 가치가 달러나 다른 통화에 비해 떨어지면, 현지에서 얻은 수익이 환전하는 순간 줄어드는 효과가 발생합니다. 반대로 위안화가 강세면 이득을 볼 수도 있지만, 이를 예측하는 것은 쉽지 않습니다.
가능성이 거론되는 투자 분야
이렇듯 위험이 크지만, 일부 분야에서는 제한적인 기회를 이야기하는 시각도 있습니다. 다만 이런 기회는 대체로 전문적인 분석과 높은 수준의 위험 관리 능력을 전제로 합니다.
먼저 정부가 직접적으로 지원하려는 부문들이 있습니다. 예를 들어 임대 주택, 공공성을 강조하는 보장성 주택, 도시 재개발 사업 등은 정책적으로 밀어주는 흐름이 이어질 가능성이 있습니다. 이 분야들은 단기적인 가격 급등보다는 안정적인 수요와 장기적인 정책 지원에 기대는 형태로 전개될 수 있습니다.
또한 베이징, 상하이와 같은 1선 도시의 핵심 상업지구나 입지가 뛰어난 주거 지역의 우량 자산은 장기적인 가치 보존 측면에서 여전히 관심을 끄는 대상으로 거론됩니다. 일자리, 교육, 교통이 한곳에 모여 있는 지역은 경제가 흔들려도 상대적으로 수요가 덜 줄어드는 경향이 있기 때문입니다. 다만 이미 가격 수준이 높고, 투자 진입 장벽도 크기 때문에, 높은 수익을 기대하기보다는 “장기 보유를 통한 안정성”에 초점을 맞춘 접근이 더 현실적입니다.
주거용 부동산과는 다른 길을 걷는 분야로는 물류 및 산업용 부동산이 있습니다. 전자상거래의 발달로 대형 물류 창고와 배송 거점에 대한 수요는 계속 존재하고, 데이터 센터나 첨단 산업단지 같은 시설에 대한 수요도 늘어나는 추세입니다. 이런 자산은 주택 가격과 조금 다른 요인들에 의해 움직이기 때문에, 포트폴리오를 다각화하려는 입장에서 주목받기도 합니다.
위험을 감수하고 높은 수익을 노리는 투자자들은 부실 자산(NPL, 부실 채권 및 부실 프로젝트)에 눈을 돌리기도 합니다. 부채에 짓눌린 개발사들이 자산을 할인 가격에 팔아야 하는 상황에서, 그 자산을 사들여 재개발하거나 정리해 수익을 내는 방식입니다. 하지만 이 분야는 법·제도에 대한 이해, 현지 네트워크, 프로젝트 관리 능력 등 매우 높은 수준의 전문성을 요구합니다.
또 한 가지 가능성으로는 부동산 관련 리츠(REITs) 시장의 발전이 있습니다. 중국 역시 인프라나 물류 자산 등을 기초로 한 공모 리츠를 점진적으로 확대하고 있는 흐름이 있습니다. 리츠는 직접 건물을 사는 것이 아니라, 여러 자산에 간접적으로 투자하는 구조이기 때문에, 상대적으로 작은 금액으로 분산투자 효과를 얻으려는 수요와 맞닿아 있습니다. 다만 리츠 역시 기초 자산의 질, 운용사의 역량, 정책 환경에 크게 영향을 받기 때문에, 단순히 “리츠니까 안전하다”고 보기 어렵습니다.
투자를 고민할 때 스스로에게 던져야 할 질문들
지금 시점에서 중국 부동산에 대한 직접 투자를 떠올린다면, 몇 가지 질문을 스스로에게 던져 볼 필요가 있습니다.
- 투자하려는 지역의 인구와 산업 구조는 어떤 방향으로 가고 있는가
- 해당 개발사의 재무 상태와 과거 프로젝트 이력은 어느 정도로 검증되어 있는가
- 정책이 바뀌었을 때, 이 자산이 받게 될 영향을 어느 정도까지 감내할 수 있는가
- 단기 가격 변동이 크게 올 때, 버틸 수 있는 기간과 자금 여력은 충분한가
- 굳이 중국 부동산이어야 할 이유가, 다른 자산군과 비교했을 때도 설득력이 있는가
이 질문들에 솔직하게 답해 보고, 그 결과를 바탕으로 자신에게 맞는 선택인지 다시 판단해 보는 과정이 필요합니다. 특히 개인 투자자의 입장에서는 정보를 얻는 통로와 분석 능력, 손실을 감당할 수 있는 범위가 제한적이기 때문에, 신중함을 몇 번이고 되새겨 보는 편이 좋습니다.
무엇보다 중요한 것은, 과거의 성공 경험이나 주변의 이야기만을 근거로 결정을 내리지 않는 태도입니다. 한때는 “어디를 사도 오른다”는 말이 통했던 시기가 있었지만, 지금 중국 부동산 시장은 그때와는 완전히 다른 환경 속에 놓여 있습니다. 시장의 구조, 인구와 경제의 흐름, 정책의 방향을 함께 바라보며, 자신이 감당할 수 있는 범위를 넘어서지 않는 선에서 차분하게 판단하는 것이 무엇보다 필요해 보입니다.